5年期以上LPR首次下调 存量房贷利率不是立即更新 9月以来央行动作频频

11月20日，LPR利率进行第四次报价，1年期贷款市场报价利率(LPR)为4.15%，此前为4.2%;5年期以上LPR为4.80%，此前为4.85%，均下调5个基点。值得注意的是，这是LPR自设立以来，5年期以上LPR首次下降。

9月以来央行动作频频

9月以来，央行动作频频。9月初央行宣布降准之后，9月17日MLF利率没有像市场预期的那样下调，9月20日第二次LPR出炉，1年期LPR下降了5BP(1BP=0.01%)，5年期保持不变。10月20日，1年和5年期LPR均保持不变。11月5日上午，MLF利率小幅下降5bp，这是逾三年来央行首次下调该利率。11月15日，当日无MLF到期，但央行意外进行MLF操作，净投放2000亿元，以对冲月中缴税对资金面的影响，中标利率持平报3.25%。当日还有对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点的第二次调整，释放长期资金约400亿元。

11月18日，央行以利率招标方式开展了1800亿元逆回购操作。期限为7天，利率为2.5%。央行上次逆回购还是在10月25日，当时利率为2.55%。

央行上周末最新发布的三季度货币政策执行报告称，要继续保持定力，把握好政策力度和节奏，加强逆周期调节，加强结构调整，妥善应对经济短期下行压力，坚决不搞“大水漫灌”，保持广义货币 M2和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配。注重预期引导，防止通胀预期发散，保持物价水平总体稳定，坚持用市场化改革方法降低实体经济融资成本，推动银行更多运用 LPR，引导金融机构增加对实体经济特别是民营、小微企业的支持。

定价基准下行引导房贷利率下调

今年8月，央行宣布实行房贷利率的新政策，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

以北京为例，目前北京个人住房贷款定价基准为:首套个人住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)+55基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)+105基点。

温彬认为，5年期以上LPR下调5个bp有助于降低刚需购房群体房贷成本，在当前稳增长前提下也有利于房地产市场保持平稳发展。

中原地产首席分析师张大伟分析称，对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而1年期LPR主要是企业贷款成本，5年期以上LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR以上的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次LPR利率下调，进一步体现了中长期贷款下调的导向，对于降低包括房贷在内的成本等都有较为积极的作用。客观上也使得房贷本身的压力减少。

根据易居研究院《LPR房贷利率报告》，此次LPR基础利率下调以后，全国统计的64个城市首套房月供压力将会减少，对于一套100万贷款、30年期等额本息的贷款来说，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供将减少31元。

房贷利率下降不会立即生效

不过，虽然LPR每月更新，但按照银行房贷合同，房贷客户的利率不会每个月都随之变动。

LPR新规执行后，多家银行已经改变了房贷利率重定价的周期。北京青年报记者了解到，目前市场上不同银行对重定价周期出现了三种不同规定。

比如，民生银行和兴业银行等银行个人房贷合同期满12个月重定价。工行的重定价周期至少一年。举例来说，某客户今年10月20日签订的首套房贷合同，享受的房贷利率是LPR+55个基点，要到明年的10月20日银行才会重新确定该客户享受的房贷利率。

也有银行在新规执行后，依然是每年1月1日按照当时的LPR重新定价，客户需要在每年1月份注意自己月供的变化。还有银行表示，究竟是每年1月1日调整，还是以合同签订日期满年调整，客户可以与银行协商后确定。

此外，多家银行表示，重定价时，合同签订时的加点数不变，新的利率会以重定价日期最近的LPR利率为准加上加点数确定。

观点

LPR下调切实降低实体经济融资成本

盛松成 (上海市人民政府参事、中国人民银行调查统计司原司长)：

中国目前不面临通缩压力，且仍有财政空间，因此积极的财政政策仍是第一考量，而货币政策则起到辅助性作用。

温彬 (中国民生银行首席研究员)：

此次LPR下调明确货币政策价格工具传导机制，切实降低实体经济融资成本。

明明 (中信证券研究所副所长)：

虽然住房抵押贷款利率等长期贷款利率的定价基准有所下行，但三季度货币政策执行报告中仍然坚持不将房地产作为短期经济刺激手段，房地产调控政策仍然坚持因城施策的思路。

关键词： LPR 存量房贷利率